В большинстве банков при оформлении ипотеки требуют внесения первоначального взноса – от 10 до 20% от стоимости сделки. Данная сумма является своеобразным «порогом входа», позволяющим банкам отделить платежеспособных клиентов от неплатежеспособных. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

По логике кредитных учреждений те граждане, которые смогли накопить на первоначальный взнос, и в дальнейшем смогут откладывать средства для погашения ипотеки. Однако не у всех банковских клиентов в силу разных причин получается собрать нужную сумму, да и в связи с удорожанием квадратного метра «порог входа» становится всё более высоким.

Банками разработано несколько программ, позволяющим клиентам при подаче заявления обойтись без первоначального взноса:

  • Программа «Молодая семья», реализуемая в «Сбербанке», «ВТБ24», «Газпромбанке», «Альфа-банке» и в некоторых иных федеральных банках. Для участия муж или жена должны быть не старше 35 лет. По программе можно обойтись без первоначального взноса либо предоставить в качестве залога недвижимость, автомобиль, дорогое имущество (например, ювелирные украшения или крупный пакет акций).
  • Программа «Военная ипотека», предоставляемая практически во всех крупных банках. Первоначальный взнос за офицера вносит Министерство обороны, также оно в дальнейшем софинансирует выплату ипотеки.
  • Программы «Молодые учителя», «Молодые ученые», «Сельский врач» и ряд других. Об их наличии следует узнавать в конкретном банке. Условия по программам часто меняются, однако можно отыскать такую программу, в которой получение ипотеке не потребует первоначального взноса, либо можно будет внести в качестве залога недвижимость.
  • Программа «Материнский капитал». Суть программы – первоначальный взнос уплачивается за счет средств материнского капитала. С 2016 года отменен 3-летний мораторий на использование сертификата, то есть, чтобы приобрести квартиру нет необходимости ждать, пока ребенку исполнится 3 года. Маткапиталом можно погасить часть ипотеки. Субсидию не обязательно полностью тратить на взнос за квартиру, если ее размер больше 10% от стоимости жилища – можно оставить част средств, к примеру, для будущей оплаты учебы ребенка в университете.
  • Федеральная программа «Жилище». В ней могут участвовать малоимущие семьи, матери-одиночки, сироты, инвалиды и т.д. В рамках программы можно получить средства от государства на первоначальный взнос.

Кроме того, есть другие варианты:

  • получение кредита в одном банке и оформление ипотеки с использованием полученных денег в качестве первого взноса в другом;
  • получение специального кредита для первоначального взноса (например, в «ДельтаКредит» можно получить кредит на 2 года под 13,75% годовых).
  • рефинансирование ипотеки;
  • использование субсидий.

Самый популярный и простой способ для заемщика со средним доходом – оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости.

  • Сбербанк – от 13,5% годовых, максимум – 10 млн. рублей, срок – до 30 лет;
  • Газпромбанк – от 17% годовых, максимум – 30 млн. рублей, срок – до 15 лет;
  • Альфабанк – от 13%, максимум – 15 млн. рублей, срок – до 20 лет;
  • банки группы «Дельта-кредит» – от 14% годовых, максимум – до 85% от стоимости залога, срок – 20 лет;
  • Центркомбанк – от 12%, максимум – до 85% от стоимости банка, срок – до 7 лет;
  • ВТБ24 – от 14,8%, максимум – до 70% от стоимости залога, срок – до 15 лет;
  • Райффайзенбанк – от 14,95%, максимум – 26 млн. рублей, срок – до 25 лет;
  • Транскапиталбанк – от 15%, максимум – до 60% залогового имущества, срок – до 15 лет;
  • Росинтербанк – от 25,25%, максимум – до 50% от стоимости залога, срок – до 15 лет;
  • Информпрогресс – 15,25%, максимум – до 20 млн. рублей, срок – до 25 лет.

Для оформления заявки от заемщика потребуются:

  • паспорт;
  • ИНН, СНИЛС, водительское удостоверение или другой второй документ;
  • военный билет;
  • справка 2-НДФЛ за последние 2 года;
  • копия трудовой книжки;
  • свидетельство о заключении брака (если заявитель не в браке, иногда нужна соответствующая справка от нотариуса);
  • документы детей;
  • согласие супруга на взятие ипотеки;
  • свидетельство на недвижимость, которая будет в залоге;
  • документ, на основании которого заемщик приобрел недвижимость в собственность;
  • независимая оценка стоимости жилища;
  • справка из Росреестра;
  • справка об отсутствии долгов по квартплате;
  • документы на квартиру, которую планируется приобрести (если она имеется);
  • другие подтверждения платежеспособности заемщика.

Если планируется привлечение созаемщиков, им нужно приготовить такой же пакет документов. Жена или муж обязательно включаются в число созаемщиков.

Если на приобретение квартиры расходуются средства материнского капитала, дополнительно нужно предоставить:

  • разрешение на совершение сделки со стороны органа опеки;
  • обязательство выделить долю в квартире после выплаты ипотеки своим детям.

Для залога нужна квартира, уже имеющаяся в собственности плательщика, то есть использовать в качестве залога покупаемую квартиру нельзя. Банки неохотно берут в залог квартиры, находящиеся в долевой собственности – к примеру, такая недвижимость образуется после приватизации.

Однако зачастую других вариантов нет, и членам семьи специально дарить доли будущему заемщику нет никакого смысла.При оформлении ипотеки под залог недвижимости процентные ставки будут несколько ниже, однако обязательно страхование залогового имущества.

Некоторые банки ограничивают свой порог участия в сделке определенным процентом от стоимости закладной. Обычно это 85% от рыночной стоимости залогового имущества. К примеру, если квартира стоит 6 миллионов рублей, то банк даст под ее залог только 5 миллионов 100 тысяч рублей.

Если в той же квартире заемщику принадлежит 1/2, то сумма залога, соответственно, уменьшается вдвое – до 2 миллионов 550 тысяч рублей.

Ипотеку под залог недвижимости без первоначального взноса можно взять почти в любом из крупных банков. Кроме того, возможно совмещение нескольких программ — например взять квартиру под залог недвижимости, а часть долга погасить за счет материнского капитала.

Средняя ставка — от 15% годовых, срок кредитования — 15-50 лет. Некоторые банки предлагают максимальную сумму, ограниченную несколькими миллионами, другие же определяют максимальный размер кредита в зависимости от стоимости залога.

В список документов, подаваемых в банк, обязательно нужно приложить бумаги, свидетельствующие о «чистоте» сделки, т.е. об отсутствии обременения и долгов, числящихся за квартирой.

Как взять ипотеку без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости? Смотрите видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

ProNovostroyku.ru

От чего зависит процентная ставка по ипотеке под залог жилья? Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса? Где оформить ипотечный кредит под залог квартиры?

Банки выдают кредиты только в том случае, если имеют надёжные гарантии их возврата. Если вы решили улучшить жилищные условия за счёт заёмных средств, финансовые компании более охотно пойдут вам навстречу, если вы предоставите им дополнительные доказательства платежеспособности.

А именно – оформите в залог уже имеющееся жильё, чтобы получить займ на приобретение нового. О том, как это сделать грамотно, быстро и на выгодных условиях, я, Денис Кудерин – финансовый эксперт журнала «ХитёрБобёр», расскажу во всех подробностях.

Вы узнаете также, какие факторы влияют на процентную ставку по ипотеке, и почему в некоторых случаях лучше взять потребительский кредит, чем оформлять ипотечный.

Обязательно читаем до конца – в заключительном разделе вас ждут советы, как получить ипотеку, когда нет денег на первоначальный взнос.

ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса 1. Можно ли получить ипотечный кредит под залог квартиры

С точки зрения банка ипотечный кредит – это любой кредит под залог недвижимости. Сама ипотека предполагает наличие залога. Предметом выступает либо приобретаемое жильё, либо уже имеющееся.

Тема нашей статьи – как раз второй вариант: ипотека под залог «наличной» недвижимости – квартиры или дома.

Почему банкам такой залог более выгоден? При традиционном ипотечном кредитовании сумма заёмных средств достигает 80% от стоимости квартиры.

А вот при залоге имеющейся недвижимости этот показатель – не более 60%, а иногда и меньше. То есть риски банка снижаются, а потенциальные доходы – увеличиваются.

Заёмщик тоже получает определённые преимущества в результате такой сделки:

  • снижается процентная ставка;
  • банки менее пристрастно проверяют кредитную историю;
  • упрощается процедура оформления кредита – банк требует меньше документов;
  • часто при наличии залога не нужно платить первоначальный взнос;
  • кредит выдаётся на длительный срок – от 5 до 25 лет, а иногда и дольше.

Заёмщик имеет право выбрать любой объект для покупки, тогда как ипотека под залог приобретаемого жилья обычно предполагает аккредитацию банком конкретных объектов строительства.

При этом есть 2 варианта кредитования с залогом. Первый – традиционный, предполагающий погашение долга после 5-25 лет регулярных выплат.

Второй – более современный, при котором заёмщик берёт кредит, приобретает новое жильё, продаёт старое и тут же возвращает большую часть долга или даже весь долг банку.

Для многих граждан кредит под залог квартиры – единственный способ решить квартирный вопрос сейчас, а не в отдалённом будущем. Это гораздо выгоднее, чем платить десятки лет за аренду, поскольку после окончания срока договора объект становится вашей полноценной собственностью. Это уже актив на все времена.

Но есть и минусы:

  • ваши права как владельца жилья ограничиваются;
  • высокая переплата – за весь срок кредитования вы заплатите за жильё примерно вдвое больше номинальной стоимости;
  • в течение многих лет ежемесячно будете регулярно отдавать часть дохода банку;
  • за каждую просрочку и задержку начисляют штрафы;
  • есть риск лишиться недвижимости, если по каким-то причинам не сможете выполнять долговые обязательства;
  • часть долговых расходов пойдёт на уплату страховых взносов – если отказаться от страхования, это повлечёт за собой увеличение процентной ставки.

Ещё один недостаток: банки принимают в залог далеко не все объекты вторичного жилищного рынка.

Значение имеет:

  • ликвидность квартиры – в залог берут только те квартиры, которые пользуются спросом;
  • состояние самого здания – степень износа, аварийность;
  • возраст объекта недвижимости – банкам не нужны квартиры старше 50 лет;
  • тип здания – квартиры в двухэтажных и деревянных домах в залог не берут;
  • количество собственников жилья – если среди них есть несовершеннолетние граждане, в залог не возьмут точно;
  • неутверждённые перепланировки – если они есть, шансы на получение кредита под такое обеспечение нулевые.

Играет решающую роль и стоимость предмета залога. Если вам нужен кредит на 3 млн рублей, ваша квартира должна стоить минимум 3,6 млн, чтобы нивелировать риски кредитного учреждения.

В Москве банки уже перестали брать в залог объекты недвижимости, построенные до 1975 года, которые попадают под программу реновации. Согласно проекту, сносу подлежат более 8 000 домов.

Кредиты под залог недвижимости бывают целевыми, когда деньги нужны как раз на улучшение жилищных условий. Бывают нецелевыми, когда средства тратятся на другие нужды.

Целевые кредиты больше по сумме и ниже по ставке.

Небольшой тайм-аут. Смотрим полезное видео.

2. От чего зависит процентная ставка по ипотечному кредиту – 3 главных фактора

Банковские программы бывают разные. Диапазон, в котором варьируется размер процентной ставки по ипотеке, широк, как сибирская река Обь во время разлива. На момент написания статьи он составляет 9-15%.

Рассмотрим главные факторы, которые влияют на этот показатель.

Фактор 1. Наличие залоговой недвижимости

Пока различие между ипотекой с залогом в виде имеющегося жилья и без залога достаточно ощутимое. У каждого банка свой взгляд на этот вопрос, но в целом разница составляет от 1 до 4%.

Правда, по мнению директора одного из известных банков, интервью с которым я читал, когда изучал материалы к статье, это преимущество в ближайшей перспективе исчезнет. Ипотечные ставки с различными видами залогов станут примерно равными.

Фактор 2. Тип жилья

Чем более ликвидное жильё вы предоставите в качестве обеспечения, тем ниже будут риски банков. А значит, и ставка будет меняться в выгодную для заёмщика сторону.

Идеальный предмет залога – 1-3-комнатная квартира в новом доме. К квартирам в старых домах, домам, дачам и долевой собственности отношение у банков более скептическое.

Фактор 3. Размер первоначального взноса и сроки кредитования

Известный писатель Михаил Жванецкий как-то вывел универсальную формулу расчётов: сегодня по 3 рубля, но маленькие, вчера по 5 рублей, но большие.

Долгосрочная ипотека без первоначального взноса, которая на первый взгляд кажется чертовски привлекательной, при внимательном рассмотрении часто оказывается более затратной, чем кредит с начальным взносом и на меньший срок.

Банки не имеют обыкновения упускать свою выгоду. Если вы платите меньше сейчас, это значит, что в будущем вы заплатите больше. И общая переплата окажется ещё выше.

Знающие люди считают, что понятие «выгода» слабо применимо к банковским кредитам. Всё зависит от конкретных финансовых обстоятельств заёмщика на момент получения займа.

Преимущества наиболее популярных ипотечных программ во многих случаях оборачиваются недостатками. И наоборот, именно те программы, которые кажутся неудобными и невыгодными, в реальности оказываются наилучшим вариантом.

3. Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости – подробная инструкция

Итак, у вас есть ликвидная недвижимость, которую вы готовы отдать банку в качестве залога. Процедура оформления сделки пройдёт быстрее, если подготовиться к ней заранее.

В помощь заёмщикам мы разработали универсальную инструкцию. Читайте, запоминайте, пользуйтесь!

Шаг 1. Выбираем банк и кредитную программу

Важнейший этап процесса. Как НЕЛЬЗЯ делать: выбрать первый попавшийся банк – например, по территориальному признаку – и согласиться на все его условия.

Как НУЖНО делать: провести полноценный мониторинг рынка, изучить до десяти кредитных предложений, выбрать несколько наилучших вариантов.

На что обращаем внимание при выборе банка:

  1. Рейтинг надежности от независимых агентств – желательно ориентироваться не только на российские рейтинговые компании, но и на зарубежные.
  2. Опыт работы банка – не связывайтесь с новичками финансового рынка. Каждый год в России закрывается 40-50 банков, а платить по измененным реквизитам – это потеря времени и никому не нужная головная боль.
  3. Финансовые показатели компании – солидные банки публикуют такие данные в открытом доступе.
  4. Отзывы – не верьте всему, что пишут в интернете, ориентируйтесь только на независимые авторитетные форумы и сайты.
  5. Выбор кредитных программ – чем он больше, тем лучше.

Способ поиска для продвинутых заёмщиков – нанять профессионального и надёжного кредитного брокера и делегировать задачу выбора наилучшего варианта ему.

Шаг 2. Собираем документы и подаем заявку

Документы лучше собрать ещё до начала «операции». С готовым пакетом процесс рассмотрения заявки пойдёт быстрее.

Эти бумаги понадобятся обязательно:

  • выписка из ЕГРП – с 2017 года она заменяет свидетельство права собственности;
  • документ, подтверждающий законность владения имуществом – договор купли-продажи, акт о наследстве, дарении, обмене и т.д.;
  • технический паспорт объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • документ об отсутствии обременений и арестов;
  • отчёт об оценке;
  • справка об отсутствии задолженности по «коммуналке».

Это примерный список – разные банки требуют больше или меньше документов. Некоторым нужна справка о количестве жильцов, прописанных в квартире, согласие других собственников на манипуляции с недвижимостью.

Шаг 3. Ожидаем оценки недвижимости

Вы имеете право провести оценку заранее и заказать услуги в независимой компании, имеющей соответствующую аккредитацию. В этом случае результаты процедуры будут более объективными. В противном случае оценку проведут специалисты банка, а в их интересах – занизить стоимость недвижимости.

ипотека под залог недвижимости без первоначального взносаСотрудники банка лично придут осмотреть квартиру

Но в любом случае сотрудники будут осматривать квартиру собственными глазами – банки не имеют привычки верить клиентам на слово и не покупают «кота в мешке». Если состояние квартиры специалисты признают неудовлетворительным, никакая независимая оценка вам не поможет.

И учтите, что отчёт об оценке действителен в течение 6 месяцев с момента проведения.

Шаг 4. Подписываем договор

Мы подошли к самому ответственному этапу процедуры. Подписывать договор, не глядя – роковая ошибка, на которой погорели тысячи заёмщиков. Некоторые клиенты свято верят в непогрешимость финансовых компаний и считают, что соглашения составляют с учётом интересов кредитополучателя.

Увы, даже договоры в топовых банках учитывают в первую очередь интересы самих банков. Большая часть таких документов касается обязанностей заёмщика. Помимо денег, он ещё много чего должен кредитору.

Например, содержать объект залога в чистоте и порядке, согласовывать с банком все манипуляции с квартирой – имеется в виду аренда, прописка членов семьи, капитальный ремонт и перепланировка.

Чего точно не должен делать клиент – так это продавать, дарить и менять жильё.

На какие пункты договора надо обратить особое внимание:

  • итоговый размер процентной ставки;
  • условия досрочного погашения кредита;
  • принцип начисления штрафов;
  • обязанности сторон;
  • наличие комиссий за финансовые операции.

Предмет залога лучше застраховать – отказ от страховки обойдётся дороже. Большинство банков требует попутного страхования жизни заёмщика и титула недвижимости.

Шаг 5. Получаем деньги и выплачиваем кредит

Получив деньги, обязательно сохраните платежный документ. Если берёте целевой кредит, нужно будет отчитываться перед банком о своих тратах.

Вам предоставят график платежей, которому нужно следовать буквально. Стоит допустить несколько просрочек и штрафы начнут разрастаться, как снежная лавина. Лучше не допускать таких ситуаций и все просрочки ликвидировать на начальном этапе.

4. Где оформить ипотечный кредит под залог квартиры – обзор ТОП-5 банков

Ипотечными кредитами занимаются почти все крупные банки страны. Но не все имеют дело с залогами в виде имеющегося жилья. Помните, что заложить ценное имущество – не единственный и не самый безопасный способ занять денег у банка.

Если вам прямо сейчас нужна относительно небольшая сумма до 1 млн рублей, проще оформить кредитную карту. У таких продуктов есть льготные сроки кредитования, в течение которых проценты за использования средств не снимаются.

Сделать выбор банка поможет экспертный обзор лучших из них.

1) Совкомбанк

Совкомбанк выдаёт несколько видов кредитов, в том числе под залог имеющейся недвижимости. В качестве обеспечения принимают не только квартиры, но и дома, земельные участки и даже коммерческую недвижимость. Хотите взять кредит под залог доли в квартире? И такой вариант рассмотрят в Совкомбанке.

Базовая ставка здесь – 18,9%. Максимальная сумма займа – 30 млн рублей (но не больше 60% от стоимости объекта залога). Недвижимость должна располагаться в зоне действия продукта, а сам заёмщик – иметь постоянную регистрацию и проживать в городе, где есть филиал банка. Обязательно наличие стационарного домашнего или рабочего телефона.

2) ВТБ Банк Москвы

ВТБ Банк Москвы выдаёт кредиты наличными до 3 млн рублей с обеспечением и без оного. Базовая ставка в этом банке – 13,9%. Врачам, учителям, госслужащим и работающим пенсионерам – особые условия. Все заёмщики независимо от программы кредитования имеют право на кредитные каникулы в течение 1-2 месяцев в год.

Классическую ипотеку выдают по ставке 10% годовых. Клиент вправе воспользоваться материнским капиталом для погашения долга и выбрать жильё как в новостройках, так и на вторичном рынке.

3) Тинькофф Банк

Тинькофф Банк – помимо классических потребительских и ипотечных кредитов, банк предлагает клиентам кредитные карты с лимитом до 300 000 рублей. Заказывайте такую карту на сайте и получайте с доставкой на дом или в офис.

В течение 55 дней проценты за покупки по карте не снимаются. До 30% возвращается на счёт в баллах. За выпуск и доставку пользователь не платит, только за годовое обслуживание – 590 рублей.

4) Альфа-Банк

Альфа-Банке – выгодные условия по ипотеке для зарплатных клиентов (ставка от 9,75%). Действует несколько ипотечных программ, в том числе льготных – «Ипотека молодым», «Ипотека с материнским капиталом».

Если деньги нужны срочно в сумму от до 1 млн рублей, закажите кредитную карту через сайт и получите ответ сразу после отправки заявки. Доступно несколько видов кредиток. В «Альфе» рекордные сроки льготного кредитования – от 60 до 100 дней.

5) Ренессанс Кредит

Ренессанс-Кредит – традиционные потребительские кредиты с базовой ставкой от 13,9% годовых и суммой до 700 000 рублей. Доступно несколько программ кредитования: для клиентов банка, пенсионеров, на срочные цели.

Если срочно нужна сумма до 200 000 – закажите кредитную карту и получите её в день обращения. Выпуск и обслуживание бесплатно. Льготный период – 50 дней.

Сравните банковские продукты:

5. Как получить ипотечный кредит под залог без первоначального взноса – 3 выгодных способа

Я уже говорил, что отсутствие первоначального взноса – ещё не гарантия выгоды. Однако если у заёмщика физически нет денег, чтобы сразу заплатить 10-30% от стоимости жилья, программы без начального платежа будут для него единственным доступным вариантом.

Несколько способов сделать такой кредит более выгодным.

Способ 1. Воспользуйтесь льготной программой кредитования

Главная льготная ипотека, увы, отменена Правительством России в мае 2017. Банки прекратили приём заявлений по такой программе. Но действие других проектов не прекратилось.

Сейчас получить льготный кредит на жильё имеют право:

  • молодые семьи;
  • многодетные семьи;
  • военные;
  • молодые специалисты.

Многие из программ такого типа не предполагают внесение первоначального взноса. Кроме того, некоторые банки предлагают свои, эксклюзивные льготные программы.

Пример

Совкомбанк традиционно лоялен к пользователям пенсионного возраста, а «Альфа-Банк» делает ощутимые скидки для зарплатных клиентов. Льготы для этих категорий граждан распространяются и на ипотечные программы.

Способ 2. Примите участие в акциях по ипотеке

В условиях снижения потребительского спроса ряд банков и аккредитованных ими застройщиков устраивают разнообразные акции. Если отслеживать такие мероприятия с помощью специальных сервисов (рекомендую сайт Банки.ру), есть шанс найти реально выгодное предложение, действующее ограниченное время.

ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса

Но учтите, что в этом случае район или даже дом проживания выбрать не получится – их выберет заранее застройщик и кредитор.

Способ 3. Обратитесь за помощью к финансовым брокерам

Профессиональный брокер знает обо всех выгодных банковских предложениях в вашем городе. Он в курсе, в каких банках дают кредиты без первоначального взноса, где лучше всего брать ипотеку молодым, а где, наоборот, пожилым. Такой специалист знаком с банковскими служащими и всегда готов предложить индивидуальные условия сотрудничества.

Хороший брокер отработает свои комиссионные с лихвой. Единственная проблема – найти такого брокера. Дилетантов и ленивых сотрудников в брокерских компаниях тоже хватает. Мой совет – пользуйтесь рекомендациями знакомых и бывших клиентов брокерских фирм.

6. Заключение

Ипотечный кредит под залог недвижимости – отличный вариант улучшить свои жилищные условия сейчас, а не в отдалённой перспективе. Но действительно выгодное предложение найти непросто – нужно потратить время и силы.

Вопрос к читателям

Как вы считаете, что выгоднее – ипотечный кредит под залог или займ на льготных условиях от застройщика?

Команда нашего журнала желает вам получать доход больше, а платить по кредитам меньше! Будем рады комментариям, замечаниям и вашим вопросам. Не забывайте оценивать статью и делиться с друзьями. До новых встреч!

Оцените статью:

(2 голоса, среднее: 4.5 из 5)

HiterBober.ru

При получении ипотечного кредита заемщик может предоставить в качестве залога банку не приобретаемую, а уже имеющуюся недвижимость (ломбардная ипотека). Особенность такого кредита в том, что в качестве залога выступает «старое» жилье, а не новый объект. На первый взгляд может показаться, что у подобного вариант больше минусов, чем плюсов. Однако здравый подход и расчет выгоды, а также возможных рисков нередко позволяет превратить эти недостатки в достоинства.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Ранее мы приводили полный список требований к заемщику необходимый для того что бы взять ипотеку, ознакомиться с ним можно

здесь

.

3 типа ипотеки

Прежде всего, важно сразу определиться с понятиями. Существует несколько кредитов под залог недвижимости, которые не следует путать.

вид ипотеки цель кредита залог для банка
классическая приобретение недвижимости приобретаемая недвижимость
ломбардная уже имеющаяся недвижимость
нецелевой кредит получение средств наличными на личные цели

Нецелевой кредит под залог недвижимости, как и классическую ипотеку, можно встретить практически в любом банке. А ломбардный тип займа предлагается не всеми кредитными организациями.

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

С полным списком ипотечных программ сбербанка вы можете

ознакомиться тут

.

4 плюса и 4 минуса ломбардной ипотеки

Преимущества и недостатки во многом зависят от конкретной ситуации, которая определяется:

  1. Условиями банка.
  2. Суммой кредита.
  3. Суммой залога (рыночной стоимостью «старой» квартиры).

Однако очевидно, что у такого займа есть существенное преимущество: собственнику не нужно копить деньги на первоначальный взнос, он может переехать в новую квартиру практически сразу. Существуют и другие плюсы, например:

  1. У клиента есть широкий выбор среди различных объектов недвижимости. Обычно банки выдают займы только на те квартиры, которые строятся аккредитованными компаниями, что сужает возможность выбора. Если же передать в залог другой объект, можно купить любую недвижимость.
  2. В качестве залога можно передать как собственную недвижимость, так и квартиру родственников (если она соответствует требованиям банка).
  3. Ставки по такой ипотеке обычно ниже, чем в классическом кредите. Однако в настоящий момент существует тенденция к выравниванию ставок в разных случаях. Тем не менее, в ряд случаев есть реальная возможность сэкономить.
  4. Наконец, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств клиент все равно не лишается приобретенной квартиры – банк забирает в залог «старое» жилье. Процедура проходит в течение длительного периода времени (несколько месяцев или лет), однако в любом случае новое жилье остается в собственности заемщика.

Таким образом, главные преимущества состоят в том, что покупатель может выбирать любой объект недвижимости и при этом не тратить время на формирование первоначального взноса. Однако у такого варианта есть и ряд недостатков:

  1. Кредит будет предоставлен далеко не под каждый залог. Банк предъявляет перечень обязательных требований для объекта (они подробно рассмотрены ниже), поэтому на практике заемщики часто сталкиваются с отказами в одобрении заявки.
  2. Сумма кредита – не более 70-80% от стоимости жилья. Причем она определяется не по рыночной цене, а со значительной скидкой (до 40-50%). Поэтому на практике сумма займа может оказаться существенно ниже ожидания.
  3. Обязательное страхование предусмотрено сразу по 3 программам – жизни заемщика, нового и старого объекта (в обычном случае страхуется жизнь заемщика и приобретаемая квартира).
  4. Наконец, есть риск потерять старую квартиру при невыполнении условий ипотечного договора.

Поэтому рассматривать ломбардную ипотеку в основном можно в тех случаях, когда есть возможность сэкономить ощутимую сумму или по крайней мере подобрать любой объект по конкретным требованиям (район, площадь, этаж и многое другое).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

О том как самостоятельно оценить рыночную стоимость своей квартиры мы рассказывали

ранее здесь

.

5 требований банка к залогу

Банк всегда интересует сам залог, а в случае с ломбардной ипотекой интерес к нему особый. Дело в том, что чаще всего заемщики предоставляют «старое» жилье на вторичном рынке, поэтому и требования к подобным объектам особенно жесткие:

  1. Дом не должен быть старше 40-50 лет.
  2. Он должен находиться в нормальном техническом состоянии, без признания ветхим или тем более аварийным.
  3. Объект должен принадлежать заемщику или его родственникам на праве собственности. Претензии третьих лиц, в том числе и банков исключаются (отсутствуют любые обременения на квартиру).
  4. В квартире отсутствуют неузаконенные перепланировки.
  5. Стоимость объекта с учетом дисконта (40-50%) не превышает сумму займа.

Что касается новой недвижимости, то ее конкретные характеристики банк не интересуют. Однако клиент должен предоставить соответствующие документы, которые подтверждают, что средства действительно направляются на приобретение квартиры. В противном случае банк может рассматривать оформление кредита как попытку получить займ нецелевого характера. Тогда процентная ставка будет увеличена до 12%-15% годовых (условие об этом предусматривается в ипотечном договоре).

Мнение эксперта

Саломатов Сергей

Эксперт по недвижимости

Советуем вам так же ознакомиться с тем что такое закладная на квартиру по ипотеке, подробности

представлены тут

.

Практический пример

Предположим, что в городе N застройщик организовал возведение новостройки, располагающейся в районе, удобном для покупателя. В настоящий момент готовность дома составляет 75%, и у всех желающих есть возможность софинансировать строительство по выгодной цене. Поэтому покупатель может приобрести жилье за 2 млн рублей.

Вместе с тем у этого покупателя уже есть квартира на вторичном рынке, которая оценивается примерно в 4 млн рублей. Тогда возникает 2 варианта:

  1. Приобрести новостройку в обычную ипотеку.
  2. Приобрести новостройку в ломбардную ипотеку, заложив старую квартиру.

Допустим 3 условия:

  1. Процентная ставка примерно одинакова в обоих случаях и составляет 11% годовых.
  2. Срок выплаты также одинаковый и составляет 10 лет.
  3. Банк, куда обращается заемщик, готов предоставить оба вида ипотеки – классическую и ломбардную (на выбор).

Предположим, что старая квартира полностью соответствует требования банка, причем он готов выдать в счет этого залога именно 2 млн рублей. Тогда ежемесячная выплата по кредиту одинакова как в том, так и в другом случае и составит 27550 рублей (при этом возникнет небольшая переплата, которая будет связана со страхованием сразу 2 объектов недвижимости).

Однако в первом случае клиент должен копить на первоначальный взнос, что сразу лишает его возможности приобретения квартиры по выгодной цене и в удобном районе. Таким образом, ломбардную ипотеку можно рассматривать в основном в таких случаях:

  1. Хотя финансовые возможности для накопления первоначального взноса имеются, но времени для его формирования нет.
  2. На рынке возник очень выгодный вариант, который нужно приобрести незамедлительно.

Как получить кредит: пакет документов

Для получения займа клиент предоставляет стандартный пакет документов, после чего ожидает одобрение банка и оформляет куплю-продажу недвижимости, а также ипотечный договор. Базовый набор документов выглядит так:

  1. Личные документы – паспорт. ИНН, СНИЛС.
  2. Бумаги, которые подтверждают стаж, а также официальные доходы – обычно это трудовая книжка (копии всех листов подписывает работодатель) и справка 2-НДФЛ.
  3. Документы на залог.
  4. Документы на приобретаемую недвижимость.

Важно понимать, что банки потребуют обязательного проведения оценки рыночной стоимости закладываемой недвижимости. Поэтому на практике процедура оформления сделки (с учетом выбора объекта и регистрации права собственности) может затянуться на несколько месяцев.

2ann.ru
ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса

Иметь свое жилье это нормальное желание любого человека, к тому же он имеет на это полное законное право.

Однако, средства, для реализации этого же права, есть далеко не у каждого.

Единственным рациональным выходом, в таком случае, может быть приобретение жилья в ипотеку.

Справедливости ради следует сказать, что и здесь не все так просто  – в большинстве случаев требуется первоначальный взнос или залог в виде другой недвижимости. Если же нет и этого, то можно воспользоваться таким видом ипотечного кредитования, как оформление ипотеки бе6з первого взноса, но под залог приобретаемого жилья.

svoe.guru